Коммерческая ипотека в условиях кризиса

Бизнес в России нынче переживает не лучшие времена: экономический кризис, как «естественный отбор» в теории эволюции, в живых оставляет самых сильных и приспособленных.

Однако "времена не выбирают" и для тех, кто храбро смотрит вперед, задачи остаются теми же самыми, что и всегда, нетрудно решаются они в других условиях.

Кредитование недвижимости в России всю дорогу было дорого, а в связи с последними событиями, и рядовому заемщику, и банковским экспертам понятно, что дешевой ипотеки в нашей стране ещё длительно не будет.

Однако для малого и среднего коммерциала интересны тенденции рынка коммерческой недвижимости: что ждать от кризиса в этой сфере. "Если проанализировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования коммерческой недвижимости за все момент финансового кризиса, то разрешено соорудить вывод о неготовности российской банковской системы к тем событиям, что в текущий момент происходят в мире и в России - комментирует сложившуюся ситуацию Альберт Еремеев, глава службы по работе с корпоративными клиентами КБ "МИА" (ОАО). - При этом, финансовый кризис по сути в нашей стране и за рубежом имеет разные отражения: в России - это кризис ликвидности предприятий, а в Америке - ипотечный кризис.

Наши банки в этой ситуации пошли по простому пути - большинство из них свернули программы кредитования коммерческой недвижимости, больше крупные банки - повысили ставки и увеличили сроки рассмотрения кредитных заявок с одновременным ужесточением требований к потенциальным заемщикам. В результате, практически за пару месяцев, формирование этого сегмента ипотечного кредитования на практике целиком остановлено. Банки заняли выжидательную позицию и больше значения уделяют тому кредитному портфелю, тот, что уже сформирован, ибо экономический кризис с банковской сферы перешел на настоящий сектор экономики, а, следовательно, затронул или затронет в будущем потенциальных заемщиков". О сложном положении на рынке ипотеки ныне говорят все, но освящать проблему кредитования коммерческой недвижимости никто не торопится.

Банки крайне осмотрительно касаются этой темы, потому что что она напрямую зависит от нескольких переменных: не столь от самого кризиса в нашей стране, сколь от состояния бизнеса в России и его стойкости в условиях экономической непогоды. "В целом, экономический кризис отозвался для клиентов некоторым ужесточением, как условий кредитования, так и требований банка по отношению к заемщикам - продолжает тему Инна Касьянова, управляющий босс по кредитованию малого и среднего бизнеса Москоммерцбанка. - Общая осторожность банков в кредитовании на приобретение объектов недвижимости в перспективе ослабит динамику развития кредитного портфеля банков". Кризисное положение не может тянуться всю дорогу в нашей стране.

Экономика, как и любая сфера, развивается циклически, по синусоиде, но если в разговоре о кредитовании жилищного фонда банковские аналитики прогнозируют улучшение положения к весне- лету будущего года, то о коммерческой недвижимости все размышляют жутко осторожно. "О перспективах развития толковать в то время как рано, т.к. не ясно когда закончится кризис и какие банки останутся на этом рынке - объясняет сдержанность в прогнозах аналитиков Альберт Еремеев. - Но уже сегодня понятно, что быстрого восстановления ипотечного кредитования не произойдет. Многие компании сворачивают инвестиционную деятельность, рынок коммерческой и жилой недвижимости переживает не лучшие свои времена в связи с падением спроса.

Поэтому наибольшие перспективы в текущее время наблюдаются в кредитовании на покупку коммерческой недвижимости под залог имеющейся недвижимости". Более того если норовить увидеть, что "стакан вполовину полон", то есть сосредоточить участливость на существенных плюсах положения, и рассуждать, что в условиях развивающегося капитализма в нашей стране предприятиям малого и среднего бизнеса постоянно будет требоваться недвижимость, то есть какой-никакой, а спрос на тот самый сегмент кредитования обеспечен. Вопросительный мотив о сроках остается открытым. "Перспективы развития кредитования на покупку коммерческой недвижимости, несомненно, есть, вопрос в том, что приобретение дорогостоящих объектов недвижимости требует возможности кредитования на длительные сроки, которые на текущий миг осложнены" - разъясняет положение дел Инна Касьянова.

В условиях глобального экономического кризиса современным предпринимателям приходится нелегко. Число банков, которые выдают подобные кредиты, грубо сократилось. А те флагманы ипотечного кредитования, что выдержали на плаву, в срочном порядке меняют условия предоставления этой услуги. Давайте выясним условия кредитования коммерческой ипотеки в двух- трех коммерческих банках Москвы, специализирующихся на подобных кредитах. Допустим, нам необходимо 10 миллионов рублей на 5 лет. Если вы обратитесь в коммерческий банк "Московское Ипотечное Агентство", то узнаете, что кредиты на такие больше сроки юридическим лица не предоставляют. Максимум, на что вы можете рассчитывать, это срок в единственный год. Годовая процентная ставка составляет 18% годовых на остаток. Интересующая вас недвижимость, разумеется, оформляется под залог, при 30% дисконте.

То есть, при оценке стоимости недвижимости вычитается 30%, и если получаются искомые 10 миллионов, то быть может принять ипотеку. Следовательно, 30% от стоимости вашему предприятию нужно вписать самостоятельно. В Москоммерцбанке кредиты позволительно заполучить сроком от 6 до 120 месяцев (то есть, наибольший срок равен 10 годам). Сумма кредита доходит до 20 миллионов рублей. Годовая процентная ставка равна 17%, но при выдаче ещё взимается комиссия в размере 1,5% от суммы кредита. Другими словами, мы выходим на те же самые 18% годовых, и даже капельку больше, в силу того что что в ряде программ взимается так же ежемесячная комиссия за ведение счета в размере 300 рублей. В условиях нашей задачи, при сроке кредита в один год ваша организация будет уплачивать по 917 тысяч рублей произвольный месяц. Если вы оформите кредит на 5 лет, то платеж составит 254 тысячи рублей. При обращении с вопросом о коммерческой ипотеке в "РосЕвроБанк" в данный момент вам не смогут отозваться ни на один вопрос, так как в связи с экономическим кризисом на все сто пересматриваются ипотечные программы, в том числе и на коммерческую недвижимость. Новые условия предоставления подобных займов появятся не раньше ноября.

На рынке коммерческой ипотеке, так же как и в других сферах современной экономики России, остаются только крупные и самые сильные игроки. Следовательно, численность "предложения" для современных предпринимателей резко сокращается. И те, кто выжил в условиях экономической бури, уже и не стремятся к снижению процентных ставок в рамках конкуренции за потребителей. Дешевой коммерческой ипотеки в ближайшее пора верно не будет, но хорошо, что остается вероятность выбора.

Keywords: