Ипотечный маятник

Выдача новых жилищных кредитов остановлена, а старые могут подорожать.

Необходимо пересмотреть модель ипотечного кредитования, сделав акцент на возможности рефинансирования банкам выданных кредитов.

Такое точка зрения заявил председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев, выступая на "круглом столе", организованном "Российской газетой".

По его словам, на нынешний день в общей сложности выдано жилищных кредитов эдак на 550 миллиардов рублей, при этом рефинансировано только 100 миллиардов. "Мы сделали ошибку, сделав банки центральным элементом ипотечного кредитования, недооценив вероятность рефинансирования", - заявил Пономарев.

Заметим, что государственный регулятор ипотеки в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) был создан, и те 100 миллиардов рублей - это как раз вклад агентства в систему рефинансирования. Но с АИЖК сотрудничают вдалеке не все банки (агентство выкупало грубо 10 процентов от общего количества закладных по выданным кредитам). И те, которые заимствовали финансы на рынке, в том числе забирали кредиты за рубежом, нынче в в особенности тяжелой ситуации.

Представитель Московского ипотечного агентства, выступая на "круглом столе", назвал "проблемой номер один" невозможность привлечения банками долгосрочных финансовых ресурсов: "Мы размещали облигационные займы, но ныне инвесторы их не покупают".

Дело не только в том, что у банков в первостепенный массе нет в эти дни средств для продолжения ипотечных программ (по данным ипотечных брокеров, реальные кредиты могут выдать сегодня не больше 10 банков), но и в грубо возросших рисках по возвращению уже выданных средств.

Пока банки предпринимают "скоропомощные" меры. Во-первых, ужесточают требования к заемщикам. Во-вторых, поднимают процентные ставки для новых кредитов. В октябре, по обнародованным на днях исследованиям кредитного брокера "Фосборн-Хоум", средние ставки по рублевым кредитам выросли до 18 процентов, а у некоторых банков перевалили за 20.

Более того, эксперты бойко обсуждают и возможность повышения банковских ставок по уже выданным ипотечным кредитам. Ещё месяц обратно об этом прямо заявил глава ВТБ 24 Михаил Задорнов. Индикатором для возможного повышения он назвал повышение ставки рефинансирования ЦБ.

Тем не менее, когда вчера "РГ" связалась с банком, нам сообщили, что покуда никаких изменений по старым кредитам не предвидится. "Мы увеличиваем ставки по сызнова выдаваемым кредитам, но условия по старым, выданным с фиксированной по договору ставкой, в то время как пересматривать не планируем", - заявили "РГ" в пресс-службе банка. Тех же позиций придерживаются в Сбербанке и остальных "китах", входящих в десятку лидеров по объемам ипотеки. В то же пора в "рыбу" новых ипотечных договоров без малого все банки еще в сентябре-начале октября вписали пункты о возможном пересмотре в одностороннем порядке процентных ставок и возможном одностороннем требовании досрочного погашения кредита.

Заемщикам, взявшим кредит на таких условиях, сегодня особенно тревожно, потому как начали сбываться еще сентябрьские прогнозы о серьезном снижении цен на жилищном рынке. По данным аналитического центра IRN.ru, за последнюю неделю столичное жилье подешевело безотлагательно на 1 процент. Если так пойдет и дальше, то прогноз руководителя центра Олега Репченко о 20-30-процентном падении цен на московском жилищном рынке к лету 2009 года сбудется намного раньше. В регионах жилье подешевело еще заметнее. И это не могло не садануть по заемщикам.

Дело в том, что соответственно Гражданскому кодексу (ст. 813) банк-кредитор вправе стребовать досрочно погасить кредит, если ухудшаются условия его обеспечения. Удешевление заложенной квартиры - это и есть самое что ни на есть ухудшение обеспечения. К тому же, заметим, у многих заемщиков оформлена "квази-ипотека" под залог уже имеющегося жилья. Значит, если семейство не сможет погасить кредит, она лишится старой квартиры, не построив новую.

Доля просроченных кредитов на балансе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию увеличилась до средних по стране 9 процентов, а в некоторых регионах дошла уже до 20. (Во втором микрорайоне долги составляли 7 процентов.) По словам Пономарева, самая критичная обстановка как раз в тех регионах, где ипотека в последние годы развивалась наиболее энергично - в частности, в Омской области, Чувашии, Башкортостане, Алтайском крае.

Впрочем, формирование сценария по самому негативному варианту невыгодно не только заемщикам, но и самим банкам. В некоторых банках, например, в случае обвального падения цен на недвижимость заявляют о готовности ступать на компромисс и принимать в качестве дополнительного обеспечения прочий залог - машины, дачи - или более того поручительство. При этом банкиры говорят, что пересмотр договорных условий в одностороннем порядке - занятие отчаянно хлопотное и бьет по репутации банка. Тем не менее в 2004 году во миг банковского кризиса попытки и пересмотреть ставки, и возвратить выданные денежки досрочно банки предпринимали.

В то же момент государственный регулятор ипотечного рынка - АИЖК предпринимает строй мер для смягчения ситуации. 60 миллиардов рублей, выделенных правительством на поддержку ипотеки в АИЖК, ожидают обрести в конце ноября - начале декабря. А пока агентство взяло полугодовой кредит в Сбербанке в размере 5 миллиардов рублей для того, чтобы выкупить закладные у банков по кредитам, выданным до 1 октября, и тем самым прийти на помощь их финансово.

Также зачин реализовываться и предложение АИЖК по расширению возможностей рефинансирования ипотеки. В среду во втором чтении приняты поправки в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", которые уточняют строй перехода прав по закладным. По действующему порядку закладные передаются агентству банками в индивидуальном порядке. Поправки разрешают заместить эту "розницу" формированием крупных "пулов" закладных. Появится возможность выпуска облигаций, обеспеченных ипотечным покрытием. Следующим шагом, как предполагают в АИЖК, может сделаться договоренность с Центробанком принимать такие облигации, гарантированные обязательствами АИЖК, для дополнительного рефинансирования.

Правда, Владимир Пономарев считает эту меру недостаточной: даже в том случае, если АИЖК договорится с ЦБ подключить такие бумаги в ломбардный список, еще не факт, что для них найдутся покупатели.

В свою очередь, экс-министр финансов Задорнов полагает, что покупателями таких бумаг могут стать в нынешних условиях только Пенсионный фонд и госкорпорации.

Удастся ли банковскому сообществу сагитировать руководство сходить по такому пути, пока не ясно. В лучшем случае, полагают эксперты, предлагаемая модель рефинансирования ипотеки может выстроиться не раньше конца 2009 года.

Keywords: