Проблемы на всякий привкус

Сдав в возвратный лизинг недвижимость, фирма получает не только значительную экономию на налогах и стоимости финансирования, но и единый «букет» проблем в придачу.

Пока такие сделки привлекательны только для солидных компаний, имеющих штат квалифицированных юристов и консультантов.Сделки по возвратному лизингу, или, как ещё их называют на западный манер, контракты sale-lease-back, в то время как не получили широкого распространения на российском рынке.

"Далеко не все лизинговые компании предлагают такую услугу своим клиентам", - признается генеральный босс компании "ФинСтройЛизинг" Сергей Кирьянов. И связано это с тем, что сильно зачастую недвижимость является самым дорогостоящим активом компании, а потому что организации для привлечения дополнительных средств не вечно прибегают к возвратному лизингу недвижимости.

Хотя, в общем-то, технология реализации сделки проста: группа привлекает необходимые оборотные средства, оставаясь пользователем объекта. Для этого она в первую голову продает недвижимость лизинговой фирме, а та передает предмет вспять продавцу, но уже в финансовую аренду (лизинг). "Привлекательность данного вида лизинга очевидна, и при усовершенствовании законодательной базы в части лизинга недвижимости численность сделок будет только расти", - уверен Сергей Кирьянов.

Заметная экономия

В общем-то, возвратный лизинг позволительно подвергать рассмотрению как альтернативу получению ссуды в банке. Ведь, продавая здание, офис или цех, компания тотчас получает от лизингодателя деньги, ну а вслед за тем потихоньку возвращает их в виде платежей по лизинговому контракту. В случае с кредитом выходит то же самое, только недвижимость не продают, а оформляют в залог по кредиту. Дальше компания получает ссуду, а после этого мало-помалу расплачивается по ней.

Так на что тогда "наворачивать" сложную схему с продажей и лизингом, когда разрешается оформить элементарный кредит? Оказывается, в этом есть смысл. "Экономия средств за счет возвратного лизинга по сравнению с кредитованием в банке может собирать от 5% до 20% суммы сделки", - поясняет Сергей Кирьянов. Тогда как недвижимость - объект дорогой, и охват займа получается тоже, в общем-то, приличный. На данный миг на рынке сделки sale-lease-back на суммы менее 500 тысяч долларов не проводятся. А хоть отбавляй ли компаний готово отступиться от экономии в 25-100 тысяч долларов?

Более того, для сделок возвратного лизинга недвижимости характерны плюсы обычной финансовой аренды, такие как ускоренная амортизация объекта сделки и вероятность списывать лизинговые платежи на расходы. Ускоренная втрое амортизация уменьшает базу по налогу на собственность в три раза быстрее, чем обычно: цена объекта лизинга по балансу уменьшается шибко быстро. А за то, что по бумагам мало стоит, и налог здоровущий оплачивать не нужно. Что касается списания лизинговых платежей на расходы, то тут уменьшается база по налогу на прибыль. Чем выше лизинговые платежи, тем меньше платит в бюджет компания.

Тем не менее, несмотря на все плюсы, возвратный лизинг недвижимости подходит в отдалении не всем фирмам. "Возвратный лизинг предпочтительнее в свое время всего для тех компаний, которые незамедлительно нуждаются в оборотных средствах, - объясняет Сергей Кирьянов. - Потому что организация, не отвлекая из оборота собственные средства, получает дополнительные финансы от лизингодателя в размере от 70% до 100% остаточной стоимости имущества, направляя их либо на техническое переоснащение производства, либо на текущие нужды предприятия".

Как упоминалось выше, сделки sale-lease-back заключаются лишь на крупные суммы - не менее 500 тысяч долларов. Например, в 2005 году Олег Тиньков в рамках сделки по возвратному лизингу недвижимости продал фонду "Коммерческая недвижимость" единственный из своих столичных ресторанов. Аренду оформили на 10 лет, а сумма контракта оценивалась экспертами в 5-5,5 млн. долларов.

Стоимость контракта sale-lease-back "Коммерческой недвижимости" с торговой компанией DOMO в Казани местные девелоперы оценивают в 30 млн. долларов. Не менее значительные цифры фигурируют в гостиничном бизнесе. Контракт возвратного лизинга между Heliopark Group и London & Regional Properties оценивается экспертами в 20 млн. долларов.

Но отчего контракты заключаются только на крупные суммы? Оттого что тому же малому предприятию, которому в банке кредит принять крайне сложно, будет благоприятно обрести деньги, продав лизинговой компании свою недвижимость. Однако, к сожалению, сделки sale-lease-back сверх меры сложны в оформлении и более того опасны для малого бизнеса. Осилить возвратный лизинг недвижимости по зубам лишь крупной компании, да и лизингодатели не горят желанием "возиться" с мелкими контрактами.

Проблемы на каждый вкус

Все занятие в том, что формирование возвратного лизинга недвижимости сдерживает касательство налоговых органов, которые, как отмечает пресс-секретарь компании "Домострой" Елена Буравцова, могут усмотреть в этом месте схему ухода от налогов и легализацию доходов, полученных незаконным путем. "Сложилось мнение, что сделки возвратного лизинга проводятся для экономии на налогах, потому они скрупулезно проверяются, - рассказывает Елена Буравцова. - Сделку без труда могут признать экономически необоснованной".

Это значит, что фискалы вешают на контракт ярлык "уклонение от налогов" и обвиняют участников в том, что они все затеяли не для развития своего бизнеса, а чтобы меньше уплатить в бюджет. "В этом случае лизинговой компании отказывают в возмещении НДС или доначисляют налоговые платежи с учетом штрафов, а клиент компенсирует лизингодателю расходы по сделке и теряет право на ускоренную амортизацию и уменьшение налогооблагаемой базы", - поясняет Елена Буравцова.

Еще один фактор, тот, что негативно влияет на популярность sale-lease-back, - состояние сектора коммерческой недвижимости. "Рынок коммерческой недвижимости ныне - это рынок продавца, - объясняет Елена Буравцова. - Компания, имея помещение в собственности, может заполучить кредит под залог недвижимости на довольно хороших условиях". А сделки sale-lease-back - это финансовая "скорая помощь", позволяющая высвободить дополнительные оборотные средства.

А еще сделки возвратного лизинга недвижимости весьма сложны в оформлении. "Например, при заключении договора возвратного лизинга недвижимость организации переходит в имущество лизинговой компании и, соответственно, нуждается в государственной регистрации, - рассказывает Сергей Кирьянов из компании "ФинСтройЛизинг". - Эта операция у российских предприятий вызывает немало вопросов, ибо инвентарный учет отлажен, как правило, ненадлежащим образом".

Зачастую в процессе регистрации сделок с недвижимостью возникают противоречия между данными, представленными в устаревших документах, и информацией, существующей по факту совершения сделки, что ведет к бюрократическим проволочкам. Заключение описанной проблемы кроется в больше тщательной проверке правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, поясняет Сергей Кирьянов.

Еще одна проблема, которую хотелось бы отметить, - то, что соответственно федеральному закону о лизинге земельные участки не могут являться предметом сделки. "С иной стороны, в соответствии с Гражданским кодексом Россия клиент недвижимости обязан ещё обзавестись или арендовать территорию, на которой расположено сооружение либо помещение, - рассказывает Сергей Кирьянов. - Складывается ситуация, при которой лизинговая компания должна достать землю, но сдавать ее в лизинг она не имеет права". На практике лизингодатели обходятся двумя способами: участок либо покупается и передается в обычную аренду, либо арендуется и передается в субаренду.

Стоп, захватчик, или Броня от рейдера

Но есть в этой бочке дегтя своя ложечка меда. При использовании возвратного лизинга недвижимости у компании может появиться масса проблем с налоговиками, документами и регистрацией сделки, зато с рейдерами трудностей у лизингополучателя не будет. "При сделке возвратного лизинга недвижимость на миг переходит в достояние лизинговой компании, оттого она надежно защищена от внешних посягательств, в том числе и от недружественных поглощений", - уверяет Сергей Кирьянов из компании "ФинСтройЛизинг".

С ним согласна Елена Буравцова из компании "Домострой". Она также считает, что возвратный лизинг не возбраняется анализировать как защиту от недружественных поглощений. "В этом случае необходимо лишь существование надежной и лояльной лизинговой компании, которая приобретет в собственность объект с последующей передачей его в лизинг продавцу", - добавляет Елена Буравцова.

Хотя, как отметил эксперт департамента корпоративных финансов инвестиционной компании "Финам" Роман Семчишин, возвратный лизинг недвижимости не является в области защиты активов от внешних посягательств чем-то уж вовсе эксклюзивным. "Если объект недвижимости находится в имущества эффективного собственника, а история возникновения его права на объект прозрачна и легитимна и в компании работают вменяемые сотрудники, то рейд подобных объектов невозможен по сути", - уверен Роман Семчишин.

Сделка sale-lease-back не подразумевает продажу дружественной компании или залоговые обременения. Реализация объекта производится тому, кому это необходимо, залог имущества недопустим по определению, а обременение возникает со стороны арендатора помещения позже продажи. То есть бывший собственник "садится" на долгий контракт с прописанными взаимными гарантиями и обеспечительными мерами. Поэтому, по мнению Романа Семчишина, в теории sale-lease-back может выступать эдакий же защитой от рейда, как и любая "перекидка" (перепродажа объекта промежуточному собственнику), несложно потому, что в схеме присутствует продажа недвижимости и, соответственно, появляется "добросовестный приобретатель", к которому рейдерам тяжко "подкопаться".

Когда нужен sale-lease-back

- Если динамично развивающаяся компания ощущает нехватку собственных оборотных средств, а другие источники финансирования уже исчерпаны.

- Если компания испытывает финансовые трудности, то получить кредит в банке нередко бывает проблематично. В этом случае с помощью возвратного лизинга разрешено избежать вероятного банкротства и воссоздать производство.

Источник: компания "Домострой".

Лизинг как симбиоз интересов

Собственник объекта (лизингополучатель) прибегает к возвратному лизингу недвижимости, реализуя задачи:

1) высвобождения собственных средств на активное развитие компании;

2) получения более высокого уровня доходности на личный доход по сравнению с "заморозкой" средств в недвижимости;

3) приобретения более длинных и дешевых денег, нежели при банковском кредитовании под залог недвижимости;

4) сохранения своего присутствия на проданных объектах, имея при этом длинный договор аренды с заинтересованным собственником и выгодной ставкой;

5) легальной минимизации базы по налогу на прибыль, отнеся арендные (лизинговые) платежи на себестоимость.

Приобретатель объекта (лизинговая компания), реализуя сделку возвратного лизинга:

1) приобретает ликвидный объект недвижимости с дисконтом, то есть ниже рыночной цены;

2) автоматически получает "якорного" арендатора, обеспечивающего стабильный, гарантированный и предсказуемый денежный поток;

3) получает доходность по подобным сделкам, превышающую доходность по долговым инструментам;

4) за счет использования лизинговой схемы получает возможность применять ускоренную амортизацию и существенно снизить налог на добро (если объект лизинга учитывается на балансе лизинговой компании).

Источник: инвестиционная компания "Финам".

Keywords: